Por Lic. César Fragoso/ Asesor Inmobiliario y de Familias.
a República Dominicana experimenta un importante crecimiento de su sector inmobiliario. En nuestras principales ciudades y zonas turísticas observamos constantemente la construcción de torres, apartamentos, complejos residenciales y proyectos de inversión. Este dinamismo genera empleos, moviliza recursos y contribuye al desarrollo económico. Sin embargo, considero oportuno formular una pregunta que merece una profunda reflexión: ¿estamos construyendo las viviendas que necesitan las familias dominicanas o estamos orientando nuestros esfuerzos principalmente hacia quienes disponen de capital para invertir?
Durante mi ejercicio profesional en el sector inmobiliario he conocido las aspiraciones de numerosas familias que sueñan con adquirir su primera vivienda. También he trabajado con inversionistas nacionales y extranjeros interesados en aprovechar las oportunidades que ofrece nuestro país. Ambas actividades son legítimas y necesarias. El problema no está en que existan proyectos destinados a la inversión, sino en que debemos procurar un equilibrio que permita atender también las necesidades habitacionales de quienes desean comprar una propiedad para vivir.
La inversión inmobiliaria constituye una actividad fundamental para nuestra economía. Cada proyecto genera oportunidades para ingenieros, arquitectos, constructores, obreros, comerciantes, instituciones financieras y numerosos proveedores de bienes y servicios.
Además, contribuye a modernizar nuestras ciudades y atraer capitales extranjeros. Por eso, sería equivocado presentar a los inversionistas como responsables de las dificultades que enfrentan las familias para adquirir una vivienda. Lo que corresponde es analizar si el crecimiento inmobiliario está respondiendo adecuadamente a los diferentes sectores de nuestra sociedad.
Debemos reconocer que las motivaciones de un inversionista son diferentes de las de una familia que necesita un hogar. Mientras el primero analiza rentabilidad, valorización, ingresos por alquiler y posibilidades de reventa, la segunda busca estabilidad, seguridad, cercanía al trabajo y una cuota mensual que pueda pagar. Cuando los proyectos se diseñan principalmente para compradores con mayor capacidad económica, muchas familias trabajadoras encuentran cada vez menos alternativas compatibles con sus ingresos.
Uno de los mayores obstáculos para adquirir una vivienda es la relación entre los precios de los inmuebles y los ingresos familiares. No basta con que existan numerosos apartamentos disponibles si sus precios están fuera del alcance de quienes necesitan habitarlos. A esto se agregan las dificultades para reunir el inicial, cumplir los requisitos de las instituciones financieras y asumir préstamos hipotecarios durante veinte o treinta años. Para muchas parejas jóvenes, comprar su primera vivienda se ha convertido en una aspiración cada vez más difícil de materializar.
En determinadas localidades también observamos un creciente interés por adquirir propiedades destinadas al alquiler turístico, la segunda residencia o la reventa. Estas operaciones forman parte de una actividad comercial legítima que genera ingresos y oportunidades. Sin embargo, cuando una proporción importante de la oferta se orienta hacia esos fines, puede reducir las alternativas disponibles para residentes permanentes y contribuir a presionar los precios. Sus efectos deben analizarse según las características de cada comunidad, evitando generalizaciones que no reflejen toda la realidad.
El extraordinario desarrollo inmobiliario de Punta Cana, Bávaro, Cap Cana, Las Terrenas y otras zonas turísticas demuestra la confianza que numerosos inversionistas tienen en la República Dominicana. Pero también debemos preguntarnos dónde viven los trabajadores que hacen posible el funcionamiento de esos destinos. Los empleados de hoteles, restaurantes, comercios y empresas de servicios necesitan viviendas dignas, accesibles y relativamente cercanas a sus centros laborales. El progreso turístico debe contribuir también a mejorar las condiciones de vida de esas familias.
En Santo Domingo, Santiago y otras ciudades importantes encontramos una situación igualmente preocupante. El aumento del valor de los terrenos y la construcción de edificios de mayor precio han transformado sectores tradicionalmente habitados por familias de ingresos medios. Como consecuencia, numerosos compradores deben trasladar sus expectativas hacia localidades más alejadas, donde los precios resultan relativamente accesibles. Sin embargo, esa decisión puede representar mayores gastos de transporte, largas horas de desplazamiento y menos tiempo para compartir con sus familiares.
Las estadísticas oficiales confirman una realidad que venimos observando desde hace varios años: los precios de las viviendas se alejan cada vez más de las posibilidades económicas de numerosas familias dominicanas. Según el Registro de Oferta de Edificaciones de la Oficina Nacional de Estadística, correspondiente al segundo semestre de 2025, más de la mitad de las viviendas ofertadas en la Región Metropolitana superaban los cinco millones de pesos, mientras que una proporción importante se encontraba entre ocho y quince millones. Estas cifras nos obligan a reflexionar sobre las dificultades que enfrentan los trabajadores y las familias de ingresos medios para adquirir una vivienda propia.
Es justo reconocer los esfuerzos que realizan numerosos constructores para desarrollar viviendas económicas, así como los programas gubernamentales destinados a facilitar su adquisición. Estas iniciativas representan aportes importantes que debemos valorar. Sin embargo, todavía existe una considerable necesidad habitacional que requiere soluciones sostenidas. El desafío consiste en ampliar la oferta de viviendas asequibles, mejorar las condiciones de financiamiento y procurar que los beneficios de las políticas públicas lleguen efectivamente a quienes enfrentan mayores dificultades.
Considero que el Estado debe desempeñar un papel más activo en la planificación del desarrollo habitacional. No se trata exclusivamente de construir viviendas o conceder subsidios, sino también de facilitar terrenos urbanizados, promover infraestructuras adecuadas y estimular proyectos dirigidos a familias de ingresos bajos y medios. Una vivienda no puede considerarse una solución satisfactoria si sus ocupantes carecen de transporte, agua potable, energía eléctrica, escuelas, centros de salud y otros servicios indispensables para una vida digna.
El sector privado también tiene grandes oportunidades para contribuir a ese objetivo. Los promotores inmobiliarios y las instituciones financieras podrían desarrollar modelos que combinen rentabilidad con precios más accesibles, mediante diseños funcionales, proyectos por etapas, nuevas alternativas de financiamiento y alianzas con el sector público. No debemos pretender que los empresarios renuncien a obtener beneficios económicos. Lo importante es demostrar que también puede resultar atractivo invertir en soluciones habitacionales destinadas a familias trabajadoras.
Otro aspecto que merece atención es la educación financiera de los compradores. Durante mi trayectoria profesional he observado que muchas personas se entusiasman con la posibilidad de adquirir una propiedad sin evaluar suficientemente las obligaciones económicas que asumirán. Comprar una vivienda debe representar seguridad y estabilidad, no convertirse en una carga que comprometa la alimentación, la educación, la salud y otras necesidades familiares. Por eso, siempre he considerado fundamental orientar al comprador para que tome decisiones responsables y ajustadas a su verdadera capacidad de pago.
La República Dominicana necesita continuar atrayendo inversiones y fortaleciendo su industria inmobiliaria, pero ese crecimiento debe estar acompañado de una visión social que coloque a las familias en el centro de las políticas habitacionales. No existe contradicción entre construir para invertir y construir para vivir; el problema surge cuando quienes necesitan un hogar encuentran cada vez menos oportunidades para adquirirlo. ¿Estamos construyendo suficientes viviendas para las familias dominicanas? ¿Se está prestando más atención a la rentabilidad de los proyectos que a las necesidades de quienes buscan su primera vivienda? ¿Qué deberían hacer el Gobierno, los constructores y las instituciones financieras para mejorar esta situación? ¿Qué opinas tú sobre el rumbo que está tomando nuestro mercado inmobiliario? Invito a mis lectores a compartir sus experiencias, comentarios y propuestas sobre este importante tema nacional.
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